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EOD火了？

EOD一定會火。

原因：一是我們高質量發展已經到了這個階段；二是我們對于碳達峰碳中和的國際承諾；三是中央的政策導向。

對于建筑企業來說，EOD競爭的關鍵是設計能力。一個地塊，怎樣按照EOD的理念設計出來，怎樣在實現生態保護、生態優美的同時，帶動關聯的、有收益的其它產業的發展。所以，設計能力是兩個方面：一是項目的規劃設計和工程設計，二是投融資模式(含財務平衡）的設計。

10月15日，生態環境部聯合發改委、國家開發銀行印發《關于推薦第二批生態環境導向的開發模式試點項目的通知》，通知提出了5項申報條件(需同時滿足)，每個省份申報數量原則上不超過3個，本次重點支持實施基礎好、投資規模適中、項目邊界清晰、反哺特征明顯、環境效益顯著的試點項目。（點擊“閱讀原文”通知全文及附件）

大約1年多前，上述三方發布了《關于推薦生態環境導向的開發模式試點項目的通知》，今年4月，在生態環境部公開的試點項目名單顯示，第一批試點項目合計36個，期限為2021-2023年。據悉，項目擬投資近1400億元，擬申請貸款金額為700多億。

EOD要火。那么，什么是EOD模式以及EOD項目如何實施，今天推薦一篇文章，作者：莫龍庭，來源：環保多巴胺

一、跟達康書記學習什么是EOD？

熱播劇《人民的名義》中講了一個達康書記將林城煤塌陷區改造成濕地公園和開發區，最終造福一方的故事。

事實上，這個故事是有原型的：即江蘇省徐州市的潘安湖國家濕地公園。2010年起當地通過“挖深填淺、分層剝離、交錯回填”等技術改造塌陷區，恢復土地生態調節功能，同時建起了濕地公園景觀，接著又規劃了污水廠、交通路線、幼兒園、醫院等配套設施，打造集康養、休閑旅游、電子商務、高端住宅于一體的現代生態新城，實現了從一城煤灰半城土到一城青山半城湖的轉變。

2017 年底，領導人視察潘安湖采煤塌陷區整治工程時，指出“資源枯竭地區經濟轉型發展是一篇大文章，實踐證明這篇文章完全可以做好”，首次提出了“只有恢復綠水青山，才能使綠水青山變成金山銀山”！

此處的潘安湖項目其實即可看作EOD的官方范本。

二、簡介：傳統補貼難維系，借鑒地鐵商圈的開發模式

回過來講，什么是EOD，套用官方解釋，

EOD（Ecology-OrientedDevelopment）模式是以生態保護和環境治理為基礎，以特色產業運營為支撐，以區域綜合開發為載體，采取產業鏈延伸、聯合經營、組合開發等方式，推動收益性差的生態環境治理項目與收益較好的關聯產業有效融合。

在筆者看來，狹義的EOD模式其實主要就是將生態環境治理帶來的經濟價值內部化，以解決環保前期投入的資金問題，簡單的說，EOD就是怎么讓綠水青山真正變成金山銀山！

長久以來，環保作為傳統的正外部性產業（即給他人謀福利，自己卻沒有得到相應補償），市場機制一直不能有效的進行資源配置，因此環保產業主要依靠政府的購買服務和補貼。

但依靠政府補貼，顯然不是最佳策略，尤其是當政府缺錢的時候，整個產業都顯得岌岌可危。

要想解決正外部性產業的困境，一個常用的現代化方法即是依據科斯定理，明確產權，通過市場機制來實現資源的最優配置。近年來發達國家推行的污染排放權即是很好的例證，我國目前也正積極推行排污權、炭排放權等交易制度來健全環境治理的市場體系。

在EOD模式中，項目公司通過改善環境，用優良的生態基底吸引產業和人口，并將環境效應帶來的社會效益增值進行提前鎖定，實現區域整體溢價增值，并以此實現對環保產業的反哺，以解決環保項目財政投入不足的突出問題，從而實現社會可持續發展。

如果回顧城市發展歷程，我們其實可以發現EOD并不算是一種全新物種，類似的還有TOD（公共交通導向型開發模式），SOD（公共服務導向型開發模式）等等。以TOD為例，項目公司以火車站、地鐵站等為中心，以400-800米為半徑，打造集商業、文化、教育、居住等為一體的商業綜合體，實現土地增值+物業增值。大家常見的各大地鐵商場即是這種模式的典型代表，例如上海五角場的萬達商場。

而運作這類項目的公司則以香港地鐵公司為代表，港鐵公司通過對軌交和物業的統一規劃設計，并與政府協商，提前獲得地鐵站附近土地，鎖定由于地鐵開通預期帶來的土地溢價收益，隨后一邊俢地鐵，一邊在地鐵周邊開發物業。在土地升值之后，港鐵一方面通過拍賣方式將地鐵上蓋的土地賣給開發商，或自己做房地產開發，實現土地增值收益和房地產開發投資收益，另一方面，通過對開發出的地鐵商業辦公等自持物業運營，獲得物業升值收益和物業租金收益。通過這種模式，港鐵公司實現了持續盈利，建立了全球首屈一指的城市軌道交通體系。

內地的深圳地鐵也基本學習的是港鐵模式，從2013年開始即實現盈利，成為我國為數不多的盈利的地鐵運營商。值得一提的是，在2015年著名的萬科股權之爭中，萬科曾計劃引入深圳地鐵，其背后同樣有“地鐵運營+上蓋物業開發”的戰略考量。

三、路徑：看EOD如何化綠水青山為金山銀山

由上可見， EOD模式與上述TOD類似，其實現路徑基本分為三步走：

1) 重構生態網絡：通過環境治理、生態系統修復、生態網絡構建，為城市發展創造良好的生態基底，帶動土地升值；

2) 整體提升城市環境：通過完善公共設施、交通能力、城市布局優化、特色塑造等提升城市整體環境質量，為后續產業運營提供優質條件；

3) 產業導入及人才引進：通過人口流入及產業發展激活區域經濟，從而增加居民收入、企業利潤和政府稅收，最終實現自我強化的正反饋回報機制。

其對應的收益來源主要分兩塊：

1）土地溢價及土地出讓收入。通過環境改善實現土地增值，再分享土地一級出讓收益或者地產開發來實現資金需求平衡可以說是當前EOD模式的核心，這也是最直接的最快速的收益模式，但這可能將EOD項目做成生態環境治理類項目與地產項目的組合，沒能將生態導向納入項目前期規劃、建設、運營、產業導入的全盤考慮，因此缺乏可持續發展的能力，且土地溢價及土地出讓收入直接作為項目收入缺乏明確政策支持。

2）產業反哺分成收益。就目前來看，實現生態與產業有效融合的項目較少，這主要是由于產業培育周期較長，不確定性較大，且項目參與主體多，生態價值難以定量測算，主體之間難以確定收益類型劃分，對參與主體的實力要求高，這方面還有待進一步探索。

4月28日，生態環境部等三家單位聯合發布《關于同意開展生態環境導向的開發（EOD）模式試點的通知》，審核公布了36個試點項目，并且提出：

強化項目收益內部反哺機制。試點實施單位切實加強公益性生態環境治理項目與相關經營性產業開發項目一體化融合實施。實施中可適當優化試點依托項目，加大產業收益對生態環境治理的反哺力度。

隨著國家對于EOD模式自平衡有掛支持政策的明確和強化，隨著”生態產品價值實現機制“的逐步落實，在高質量發展、重視生態保護和生態優美、碳達峰和碳中和的背景下，相信EOD模式必將成為新型城鎮化建設、鄉村振興的重要、乃至主流模式。地方政府、城投企業、銀行金融、建筑企業必須予以重視。

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EOD火了！什么是EOD?

一、跟達康書記學習什么是EOD？

二、簡介：傳統補貼難維系，借鑒地鐵商圈的開發模式

三、路徑：看EOD如何化綠水青山為金山銀山